La Foncière Oasis naît à la croisée d’une opportunité concrète et d’une intuition forte : protéger des lieux sur le temps long, tout en permettant l’émergence d’oasis plus accessibles, inclusives et solidaires. Dans cet entretien avec Mathieu Labonne, directeur général de la Coopérative Oasis, découvrez les intentions et les coulisses du montage de ces projets.
Peux-tu expliquer comment est née l’idée de la Foncière Oasis, avec quelles intentions et quels objectifs ?
Mathieu Labonne : L’idée n’est pas née d’une intention initiale très construite, mais plutôt d’une opportunité. Plusieurs situations se sont présentées presque en même temps : des personnes disposant de patrimoines importants cherchaient une solution pour transmettre leurs lieux au-delà de leur propre vie, avec la volonté qu’ils conservent une vocation particulière.
Cela a naturellement rejoint le travail que nous menions déjà avec le fonds Fraternité pour Demain, dont l’objet est de sanctuariser des lieux sur le très long terme. Ce fonds est avant tout un outil juridique de protection. De notre côté, nous pouvions apporter autre chose : le choix des collectifs, le suivi des intentions, une exigence de qualité du projet et la garantie de certaines valeurs dans la durée, au-delà des changements sur les collectifs. Nous agissons donc comme garants des valeurs sur le très long terme.
Peux-tu donner un exemple concret de personne ou de structure ayant voulu léguer un lieu ?
Mathieu Labonne : Le premier lieu signé en 2024 était l’Aube. C’était un lieu géré par une association arrivée à bout de souffle et qui ne souhaitait plus continuer à gérer le site. Elle nous a donc proposé d’en reprendre la responsabilité. Dans tous les cas de donation, il y a toujours des intentions de la part des donateurs : une certaine éthique, une attention portée aux relations humaines, au soin des bâtiments et à l’environnement naturel.
Y a-t-il des conditions associées aux dons ?
Mathieu Labonne : Oui, justement. Les donateurs sont prêts à donner à condition que certaines choses soient respectées. La plupart du temps, elles et ils veulent que le lieu soit protégé, pas qu’il soit transformé ou revendu. Il peut aussi y avoir des contraintes écologiques ou sur la nature du projet. Ces conditions font partie intégrante du projet du collectif que nous trouvons pour développer l’écolieu.
Comment se passe concrètement le montage juridique de tels projets ?
Mathieu Labonne : En tant que coopérative, nous ne pouvons pas recevoir directement des donations de biens immobiliers. Nous passons donc par des partenaires comme le fonds Fraternité pour Demain ou d’autres fondations capables de recevoir ces biens.
Le fonds devient propriétaire du lieu et le remet ensuite en bail emphytéotique (généralement 99 ans). Sauf pour le premier projet, nous créons depuis une structure intermédiaire – une SCI dédiée – qui devient preneuse du bail. Cette structure gère le lieu comme un quasi-propriétaire, sans pouvoir le revendre. Ce montage permet au fonds d’être dégagé de toute gestion opérationnelle, tout en garantissant la protection du lieu comme un commun et le respect des intentions initiales.
Pourquoi créer une SCI par projet ?
Mathieu Labonne : Pour plusieurs raisons. D’abord, pour des raisons comptables et fiscales : cela permet d’isoler les investissements, les amortissements et la fiscalité de chaque lieu. Ensuite, cela permet d’associer le collectif porteur du projet à la structure propriétaire, même s’il reste minoritaire. Enfin, cela apporte de la souplesse dans le temps, notamment pour faire évoluer les parts sociales, trouver des aides spécifiques ou injecter des fonds complémentaires.
Des Obligation Réelles Environnementales (ORE) sont-elles systématiquement mises en place ?
Mathieu Labonne : Oui, systématiquement. Les ORE permettent de protéger juridiquement la biodiversité et les usages écologiques d’un lieu sur 100 ans. Elles sont attachées au lieu, pas à la structure qui le gère. Elles servent à la fois à préserver l’environnement et à garantir que les futurs occupants respecteront ces engagements, quels qu’ils soient.
Comment sont choisis les collectifs qui s’installent sur ces lieux ?
Mathieu Labonne : Nous sommes encore dans une phase exploratoire. Les principaux critères sont le respect des intentions des donateurs, la cohérence avec les valeurs des oasis et la capacité du collectif à faire vivre le projet. Nous privilégions des projets à vocation sociale ou portés par des personnes qui n’ont pas les moyens d’acheter un lieu. Le modèle permet ainsi de créer des écolieux en location, ce qui ouvre l’accès à des collectifs sans patrimoine.
Comment ces projets sont-ils accueillis sur les territoires ?
Mathieu Labonne : Globalement comme les autres écolieux. La différence, c’est que la Coopérative Oasis est très impliquée dès le départ, ce qui peut rassurer les institutions locales. Ensuite, ce sont les collectifs qui font vivre le lien au territoire. Le fait de ne pas avoir à acheter le lieu allège la pression économique et permet souvent plus d’ouverture à des actions sociales, gratuites ou non commerciales.
Que se passerait-t-il si le fonds ou la Coopérative Oasis disparaissaient ?
Mathieu Labonne : Si le fonds de dotation disparaît, le bail emphytéotique continue. Le fonds doit transmettre son patrimoine à une autre fondation ou fonds de dotation. Si, en revanche, c’est la Coopérative Oasis qui s’arrêtait, le bail serait rompu et le fonds remettrait le lieu en bail à une autre structure respectant les mêmes intentions. Dans tous les cas, l’intention du donateur est préservée et l’écolieu peut continuer à exister.
Quels sont les objectifs de la Foncière Oasis avec ce modèle, à horizon 10, et 100 ans ?
Mathieu Labonne : L’objectif principal est de créer de véritables communs et de les protéger sur des échelles de temps très longues. La loi nous permet de rédiger des actes sur 99 ans ! Jusqu’ici, nos accompagnements et financements portaient sur des durées plus courtes, 10 ans généralement. On a toujours le risque qu’un projet soutenu et accompagné pendant des années soit un jour revendu et ne soit plus aussi collectif ou écologique. La Foncière Oasis nous permet aussi de mieux sécuriser les investissements et de générer, à terme, des revenus modestes mais durables. À 10 ans, si nous intégrons deux lieux par an, nous pourrions gérer une vingtaine de lieux… Cela implique de développer de vraies compétences en gestion immobilière et en anticipation des risques. À 100 ans, si la coopérative existe toujours, elle pourrait devenir un acteur immobilier très puissant au service de l’intérêt général, avec des centaines de lieux sanctuarisés, mais il est difficile de penser réalistement à de telles échelles de temps, qui nous dépassent…
