Conseils pour souscrire un emprunt auprès de la NEF

Le 18 juillet 2017
Par Anne Lechêne et Manon Cannelle de l'oasis de la Ferme de Chenèvre (39) / Retour d'expérience après un emprunt souscrit par leur SCI auprès de la NEF pour acquérir un lieu mis en vente via la SAFER.

Pourquoi souscrire un emprunt par une SCI ?

Dans la Ferme de Chenèvre, nous sommes attachés à la propriété collective du lieu.
Dans notre cas, à dix personnes membres du projet, avec relativement peu de patrimoine, il n'aurait pas été efficace que chaque membre cherche à faire un emprunt personnel sur ses propres garanties financières, et apporte à la SCI les sommes nécessaires à l'acquisition du lieu. Il était plus logique que ce soit la SCI, propriétaire du bien à acquérir, qui soit l'entité qui se présente pour assumer l'emprunt.
Mais comme derrière la SCI, il y a bien dix personnes sociétaires qui vont assumer le remboursement, la banque a demandé à certains membres du projet, dont les activités sur place vont générer des loyers pour la SCI, de souscrire une police d'assurance-vie. Et les apports personnels en compte courant d'associés de chacun sont engagés dans la SCI pour une durée au moins égale à la durée de remboursement du prêt.

Avantages d'avoir un prêt de la Nef

Déjà... avoir un prêt ; ) La Nef est la seule banque qui nous a suivi dans notre projet, elle nous a permis de concrétiser l'étape de l'achat du lieu.
Bénéficier d'un climat de confiance avec son interlocuteur. Le conseiller Nef qui a instruit notre dossier a été « avec » nous, tout au long du processus.
Entrer dans un réseau de partenariats dans le long terme. La Nef donne de la visibilité aux projets qu'elles soutient, dans ses réseaux locaux et nationaux.

Inconvénients d'avoir un prêt de la Nef

Le taux du prêt est plus élevé que les autres banques. La Nef ne prête que de l'argent qui lui a été confié directement par des épargnants et ne se finance pas sur les marchés financiers. De ce fait, son équilibre financier n'est pas comparable à celui des autres banques et son calcul de taux est moins optimisé.
Les délais de traitement des dossiers sont longs. - 11 mois dans notre cas. C'est le problème d'une petite structure très sollicitée, qui a un nombre restreint de conseillers pour étudier les dossiers. Les garanties demandées sont élevées : une hypothèque sur le bien + le blocage des apports des associés sur la durée du prêt (y compris les apports en comptes courants). Mais peut être celles demandées par d'autres banques l'auraient été également.
La banque reste peu connue des institutions. La SAFER et la notaire ne la connaissaient pas, et n'avaient donc pas d'habitudes de travail en commun, à l'inverse des autres banques. Pas d'interlocuteur Jeune Agriculteur. ==Astuces pour monter un dossier== Faire relire son dossier par un regard extérieur. Notre dossier de présentation s'est bonifié avec plusieurs regards extérieurs, dont un qui nous est arrivé bénévolement grâce à un besoin noté sur La Fabrique des Colibris .
Solliciter son groupe local d'épargnants de la Nef. Des personnes du groupe de Besançon sont venues nous rencontrer pendant l'instruction de notre dossier et l'ont appuyé. Demander un montant de prêt élevé. Le montant prêté est un élément de négociation – il est comparé au montant des apports directs des demandeurs. Commencer plus haut permet de descendre plus facilement au cours de la négociation.
Créer un dossier partagé avec la banque. La liste des documents, pièces administratives, formulaires à remplir, pour chaque membre du projet, est interminable... La réunir en une fois, très bien nommer chaque document, et partager le dossier avec la banque est une aide significative dans le processus, qui sera très bien perçue par le conseiller et lui fera gagner du temps.

Des raisons de confidentialité nous empêchent de le mettre en ligne, mais voici la structure du dossier présenté à la NEF :
- titre ("un projet innovant d'habitats et d'activités à La Chapelle sur Furieuse")
- informations générales
- le site dans son environnement
- objectif du projet
- exploitation légumière portée par ... (bio express / points clés / environnement socio-économique et facteurs de réussite / extrait du business plan)
- boulangerie portée par ... (idem)
- pôle artisanat d'art porté par ...(idem)
- pôle tertiaire / vente services et accueil
- logements (avec des plans d'aménagement)
- 10 sociétaires dans la SCI (présentations)
- éléments financiers (acquisition et fonctionnement)
- partage d'une vision de long terme entre les associés
- time line du projet

Etapes et cheminement de notre dossier

La demande de prêt a été faite en avril 2016 via le formulaire en ligne de la Nef
A la suite de cet envoi, une fiche de renseignement est envoyée à remplir :
Fiche renseignement perso Nef 1/2 (pdf) + Fiche renseignement projet Nef 2/2 (pdf)

Parallèlement, nous avons préparé un dossier de présentation de notre projet, s'inspirant du cahier des charges du Mooc Oasis, orienté de la façon la plus concrète possible. Ce dossier s'adressait à toutes les banques, pas particulièrement à la Nef.

Notre projet n'a pas retenu l'attention des autres banques (Credit coopératif, Crédit mutuel, Crédit agricole), si bien que nous avons eu un seul interlocuteur bancaire pour étudier le financement de l'acquisition – nous n'avons pas été en situation de comparer.

La Nef a commencé à étudier notre dossier en juillet, et nous sommes passés en commission début septembre. Après une phase de négociation, un courrier d'engagement de la banque nous a été remis fin septembre.

Parallèlement à partir de juillet, nous avons engagé les démarches de constitution de la SCI, avec les apports en capital et la rédaction des statuts. La société a été constituée et enregistrée en novembre 2016.

C'est donc à partir de novembre que la banque a commencé à organiser le dossier de prêt en vue de la libération des fonds pour le jour de la vente. Cette étape nécessite plusieurs mois – surtout en fin d'année civile. De fait, le dossier bancaire a été bouclé dans les premiers jours de février 2017. Onze mois se sont écoulés entre la première demande et le déblocage des fonds.

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